Popular, BBVA y Bankia disparan el volumen de hipotecas de alto riesgo1

Las entidades financieras están intentando soltar lastre inmobiliario a la mayor velocidad posible, uno de sus principales problemas. Además, están potenciando la venta de créditos para mejorar su cuenta de resultados ante la todavía caída de la actividad y los tipos en negativo. Para ello, en algunos casos están elevando los riesgos que asumen, volviendo incluso a prácticas del pasado que desataron la mayor crisis de las últimas décadas.

En esta coyuntura los bancos están siendo más flexibles a la hora de conceder hipotecas, sobre todo si éstas se ofrecen para viviendas que se han quedado por impagos. Así, BBVA, Popular y Bankia han incrementado sustancialmente el volumen de créditos para la adquisición de pisos en España consideradas de alto riesgo, es decir, aquellas cuyo importe supera el valor de tasación del inmueble (LTV).

En el caso de BBVA la cartera se ha más que duplicado, al pasar de los 5.900 a los 17.264 millones de euros en términos brutos. En el Popular, el stock de este tipo de préstamos subió el año pasado un 27%, hasta los 1.650 millones, en un momento en que la entidad ha querido acelerar la venta de adjudicados ante las presiones del mercado. Mientras, en Bankia el saldo se triplicó, hasta los 4.416 millones.

En el resto de grandes bancos, las hipotecas de alto riesgo se recortaron ante una mayor política de prudencia y debido a que los ajustes de valoración de los inmuebles en garantía han impactado en menor medida. El Santander, que en 2015 duplicó el importe, logró reducir el año pasado esta cartera en un 30%, hasta los 4.576 millones, mientras que Sabadell y CaixaBank el descenso es inferior, de un 8 y un 20%, respectivamente, pero el volumen de este tipo de financiación es muy inferior que en sus competidores.

Peso

De hecho, el peso de las hipotecas de elevado riesgo sobre la cartera total de créditos para inmuebles a familias apenas representa un 3,7 y un 0,8%. En el caso del Sabadell una parte de los préstamos están cubiertos con el esquema contra pérdidas vinculado a la adquisición de la CAM. Estos porcentajes distan mucho de los que registran sus principales rivales. En BBVA llega al 20%, afectado por la integración de CatalunyaBanc, que contaba con una actividad hipotecaria de menor calidad. En Popular, Santander y Bankia, los créditos de alto riesgo suponen menos del 10% del global.

El Banco de España lleva años extremando la precaución sobre estrategias adoptadas por el sector en determinados segmentos. De hecho, analiza con minuciosidad los créditos hipotecarios con un LTV de más del 100%. Incluso, se muestra precavido en aquellos cuyo valor sobrepasa el 80% de la tasación.

Las insolvencias en este tipo de operaciones es sustancialmente mayor que cuando al deudor requiere una cantidad de dinero superior al valor de la vivienda o el precio del inmueble, ya que el esfuerzo que tiene que realizar al mes para pagar la cuota se dispara. En algunos casos, la morosidad representa la mitad de los créditos.

La estrategia de desinversiones de inmuebles están surtiendo efectos gracias al desplome de los precios durante la crisis y a la recuperación de la economía, además de por la bajada de los tipos de interés. Las seis principales entidades lograron rebajar por primera vez el stock de inmuebles en su balance desde que 2008, según los datos publicados en sus informes anuales. El saldo bajó un 2%, hasta los 68.000 millones brutos (sin tener en cuenta los deterioros y provisiones realizados desde la adjudicación).

Stock a la baja

Este retroceso obedece a la menor entrada de morosos y al aumento de las desinversiones. Pese a ello y al incremento de las nuevas operaciones, la financiación hipotecaria todavía decrece por el mayor volumen de amortizaciones y vencimientos. Los hogares están aprovechando el momento de baja rentabilidad del ahorro por el euribor en negativo para amortizar y reducir sus deudas.

El único gran banco que el año pasado consiguió elevar la cartera de hipotecas fue el Popular, en parte por el aumento de las ventas de sus pisos en el marco de su plan para limpiar su balance. El aumento, eso sí, fue limitado, ya que apenas alcanzó el 1,3%.

En las demás entidades, el stock de crédito para la adquisición de pisos registró descensos de entre el 3,4 y el 7,3%. El sector espera que a lo largo de este ejercicio el volumen hipotecaria logre su primer ascenso desde el pinchazo de la burbuja y contrarreste parte de los efectos de los tipos de interés ultrabajos, que están causando estragos en los márgenes operativos.

Crecen las titulizaciones un 23%

El volumen total de títulos hipotecarios admitidos a cotización alcanzó en diciembre de 2016 los 51.014 millones de euros, lo que supone un 22,9% más que en 2015, cuando esta cifra se situó en 41.508 millones de euros. Según datos de la AHE este importe aún está lejos de los niveles de emisión de años anteriores, ya que en 2012 se emitieron títulos por importe de 107.363 millones de euros, a pesar del incremento registrado. Las cédulas hipotecarias singulares, aproximadamente el 53% del saldo total, se mantuvieron en niveles similares a los de 2015, mientras que las titulizaciones con garantía aumentaron un 93,6%.